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viernes, 15 de junio de 2012
¿Es un buen momento para invertir en ladrillos?
La inversión en inmuebles además de brindarnos cierta protección, seguridad, perdurabilidad y rentabilidad para nada despreciable, se convirtió en uno de los vehículos financieros preferidos para canalizar nuestros ahorros y ponerlos a resguardo de cualquier evento financiero inesperado.
La historia de los "ladrillos" en la Argentina es apasionante: en 1977durante la dictadura militar, y con la conducción económica de Martínez de Hoz, el m2 costaba en promedio unos u$s 320. Los precios ya venían en picada libre luego de 1975 con el famoso "Rodrigazo".
La debacle 1979-1980, con la famosa "tablita" cambiaria, generó una distorsión de los precios llegando a aumentar el valor del m2 a u$s 1300, precio histórico que recién en 2007 -25 años después- se volvió a alcanzar.
En marzo de 1980 se cerraron grandes bancos: primero el Banco de Intercambio Regional, luego el Banco de Los Andes, el Banco Oddone y el Banco Internacional, entre tantos otros.
Los argentinos enloquecieron. Sacaron el dinero de los bancos, se refugiaron en el dólar, la fuga de capitales era enorme y todo termino en crisis y nueva devaluación (nada muy diferente de 2001).
La venta de inmuebles y el precio del m2 se derrumbaron. Nadie sabía si era el momento de comprar o vender. Familias que habían pagado u$s 1300 el m2, en poco tiempo lo vieron caer a u$s 400.
Martínez de Hoz dejó el cargo y comenzó otra etapa nefasta a cargo de Lorenzo Sigaut, recordado entre tantas cosas por su frase desafortunada "el que apuesta al dólar pierde", poco antes de una enorme devaluación.
La inflación fue superior al 130% anual, la deuda externa se multiplicó, cayó la industria, el salario, los capitales volaron a mejores tierras, y se avivó el fuego de la mayor recesión de la economía desde la crisis de 1930.
La historia continúa con una economía destruida e indomable. En 1983, con la llegada de la democracia, asumió Raúl Alfonsín, que a pesar de los intentos por encaminar la economía, no pudo componerla.
Como en toda crisis, los precios de los inmuebles, tarde o temprano se recuperan, teniendo un correlato casi perfecto con los ciclos de la economía.
Muchos tuvieron que esperar hasta el 90, cuando nacieron proyectos inmobiliarios de la mano del crédito mostrando una alta recuperación hasta el ciclo desfavorable de la crisis de 2001.
Además del crédito accesible durante el gobierno de Menem, la estabilidad cambiaria ayudó a mantener los precios de la construcción permitiendo a muchas familias ahorrar en el tiempo sin que el m2 se incrementara demasiado.
La combinación crédito accesible y estabilidad de los precios fue una gran oportunidad. Entre 1996 y el 2001, el 26% de las operaciones de compra-venta se realizaban con participación de hipoteca, desde 2002 a la actualidad el promedio es inferior al 7%.
Además de la falta de crédito actual, la capacidad de ahorro de las familias se encuentra por debajo del aumento del precio del m2. Muchas familias no pueden concretar la compra del departamento ya que el m2 se duplicó en 2011 en dólares respecto de 2005.
El mercado inmobiliario actual tiene una fuerte demanda de personas que recurren a la compra de ladrillos como inversión (refugio), por este motivo el crédito hipotecario es prácticamente inexistente. Las compras no las realizan familias para vivir en esa casa, sino familias para invertir y obtener una rentabilidad con una renta o venta futura de la unidad.
Oportunidades de corto plazo:
La situación actual está generando grandes oportunidades para quienes tengan algunos dólares en su poder:
En el corto plazo se pueden encontrar viviendas usadas, que se encuentran a la venta principalmente por dos motivos:
a) El dueño considera que es un buen momento de vender y hacerse de dólares "especulando" que el precio de las propiedades pueda caer y hacer una diferencia futura.
b) Familias que ya habían comprado otra propiedad, tienen realizada la reserva y/o boleto de compra-venta y necesitan vender su propiedad para poder finalizar la compra.
En ambos casos, necesitan vender tanto por necesidad u oportunidad. Quienes tengan dólares en su poder, pueden negociar una baja importante en el valor de la propiedad (entre un 10 y 20%).
Otro caso muy particular que muchos aprovecharon es la pesificación de los fideicomisos inmobiliarios.
De aquí en adelante:
En la actualidad, el precio del m2 no es caro si lo analizamos desde el incremento que sufren los insumos producto de la inflación, en cambio, medido desde el punto de vista de la evolución del salario, el valor del m2 es elevado.
El m2 seguirá creciendo producto de la inflación y una fuerte demanda de diferentes sectores, pero debemos estar atentos a los impactos que pueda producir una desaceleración de la economía, la evolución del tipo de cambio actual (está barato, hace perder competitividad y no resiste la tasa de inflación actual), los inconvenientes para la compra de divisas y algunos cambios impositivos como gravar con ganancias los fideicomisos inmobiliarios -de concretarse- pueden impactar en el negocio inmobiliario de la mano de la incertidumbre que genera cualquier dato económico desalentador, postergando decisiones y operaciones.
A pesar de todo, esto considero que el m2 seguirá creciendo durante este año y el próximo, pero a un ritmo inferior que al de años anteriores.
Otro dato a destacar es que la pesificación de algunos fideicomisos inmobiliarios puede generar un aumento del m2 en dólares (van a salir más caras que antes medidas en dólares); esto se produce ya que los constructores ajustan el precio (la financiación) según el índice de costos que elabora la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), que está proyectado entre un 20 y 25% anual en pesos.
El cálculo es fácil: el m2 medido en pesos crecerá un 25% anual y medido en dólares entre un 10 y 15% anual, ya que la inflación está creciendo por encima de la evolución del tipo de cambio. Además, muchos emprendimientos, antes de pesificar a tipo de cambio oficial, realizaron un aumento del precio de entre un 5 y 10% dólares para cubrirse por una eventual pérdida futura.
Para los soñadores:
Al margen de la iniciativa del gobierno nacional de ofrecer créditos hipotecarios para la construcción de viviendas, la falta de crédito seguirá siendo una constante, acompañada de mayores requisitos por parte de las entidades bancarias y con tasas cada vez más altas (salvo alguna tasa subsidiada que pueda aparecer de algún Banco, por iniciativa propia o por presiones del Gobierno).
Si estás ahorrando para comprar tu casa, no pierdas el objetivo ni las esperanzas ya que el 50% de los argentinos que compró su primera vivienda lo hizo en momentos impensados. Ningún precio de m2 crece en forma indefinida. Identificar el momento para salir o ingresar al negocio será la clave de la inversión
domingo, 29 de abril de 2012
El condohotel, otra vía para comprar ladrillos
Invertir en ladrillos, obtener una renta anual en dólares, pero no ocuparse de la administración del inmueble. Esas son, en síntesis, las ventajas del condohotel, una nueva modalidad de inversión inmobiliaria que se popularizó en estos años.
Dentro del esquema de condohotel, el inversor compra un título de propiedad horizontal, que se explota en un pool de habitaciones hoteleras. Lo puede comprar cuando el hotel es recién un desarrollo en boca de pozo o cuando está terminado. En función de cada caso, se puede hacer un pago inicial e integrar el resto en cuotas (algunas desarrolladoras inmobiliarias aceptan pesos) o directamente hacer la inversión mediante un único pago.
"En el mundo, uno de los refugios más seguros son los ladrillos", explica Carlos Gerbi, presidente de HMI, la gerenciadora de los Hoteles Aspen. "Y si además hay miedo de devaluación, uno de los rubros directamente beneficiados es el de la hotelería, porque el turismo actúa como la industria de exportación: si se devalúa hay más turismo", dice. De los tres hoteles Aspen que hay en la ciudad de Buenos Aires, el Aspen Square, un hotel de cuatro estrellas en Palermo Soho, se está comercializando bajo la modalidad de condohotel. El precio para una unidad está entre US$ 140.000 y 145.000 dólares, y el desarrollador garantiza un retorno en el primer año del 8% en dólares.
La inversión depende en gran medida de la calidad del inmueble, la cantidad de estrellas del hotel y, como toda propiedad, de la ubicación. También es clave quién se encarga luego de la gestión y administración del proyecto. Hay desarrolladoras que toman tanto pesos como dólares en parte de pago. En los últimos meses, dice Gerbi, "se ve que muchos desarrolladores hacen una combinación: el anticipo en dólares y las cuotas las toman en pesos, y las ajustan por el índice de la cámara de construcción; otros toman todo en pesos; y otros garantizan el precio final en dólares".
La cadena Amerian, por caso, tiene a su cargo la gestión de condohoteles, que contemplan inversiones de US$ 100.000 y 150.000. "Tenemos un hotel en Río Cuarto que ya tiene vendido más de 50%; el de Neuquén está en proceso, al igual que el de Rafaela", dice Fernando Gaido, director general de la cadena Amerian.
Gaido afirma que la renta de un condohotel puede estar en torno al 10% anual en dólares. "Muchos de los que compran inmuebles lo hacen para alquilarlos, como inversión. Nosotros, además de darles la misma seguridad de otras inversiones inmobiliarias, podemos duplicarles o triplicarles la renta de un alquiler tradicional; todo depende de la ubicación del hotel", explica. "Porque en vez de alquilar una propiedad por dos años, acá se alquila por noche; un producto fraccionado siempre cuesta más mientras la fracción sea más chica".
Después de valerse del modelo de condohotel para desarrollar sus Quartier Basavilbaso, Quartier San Telmo y Quartier Puerto Madero, la desarrolladora Argencons está comercializando en Uruguay el Quartier José Ignacio, que son unidades de 55 metros cuadrados que se componen de una suite y estar con bar y terraza, en un terreno de 8000 metros cuadrados sobre la playa brava de José Ignacio. La inversión se realiza a través de un fideicomiso uruguayo al costo, y arranca en los US$ 250.000, a pagar con anticipo y 18 cuotas mensuales. Miguel Camps, presidente de Argencons, dice que la inversión tendrá un rendimiento estimado del 8% anual.
También en Uruguay, la desarrolladora WSW-Weiss Sztryk Weiss está comercializando con el modelo de condohotel el Imperiale Rambla, un hotel de lujo con 200 unidades totalmente equipadas, en la bahía de Pocitos, en la Rambla República del Perú, en Montevideo. Tiene unidades a partir de los US$ 260.000, que se financian durante la obra, hasta en 36 cuotas, en dólares.
Según Ricardo Weiss, director de WSW-Weiss Sztryk Weiss, quien luego quiera salirse de un condohotel puede hacerlo, al igual que como cualquier otra inversión inmobiliaria, volcando la propiedad al mercado. Dolores Sylvester, gerenta general de Hollywood Suites & Lofts, dice por caso que habiendo vendido ya todas las unidades de sus tres proyectos en el barrio de Palermo -Hollywood I y Hollywood II y Polo Suites-, ahora están en la etapa de reventa de algunas. "En los tres hay unidades en venta de US$ 170.000 para arriba", explica Sylvester, quien admite que sobre todo se trata de inversores extranjeros, que tras las últimas regulaciones del Banco Central tienen más dificultades para repatriar las divisas a sus países.
martes, 18 de enero de 2011
Barrio cerrado en Punta del Este
Caracoles Residence Club se presentó hace pocos días en Punta del Este como un proyecto que promete revolucionar en materia de arquitectura y diseño.
Se trata de un barrio cerrado ubicado a escasos minutos de la península y La Barra. El emprendimiento, cuya presentación se podrá ver en el antiguo casino del Hotel San Rafael hasta el 6 de febrero, está dirigido a no más de 100 interesados. Los futuros propietarios podrán adquirir lotes de 1.000 metros cuadrados con un mínimo de 20 metros de frente, en un predio que tiene una superficie de 16 hectáreas.
Caracoles Residence Club estará ubicado en un entorno paisajístico donde abunda el verde y la cercanía de las sierras. El emprendimiento apuesta a prestar los servicios que ofrecen las mejores torres de Punta del Este. Según la descripción que se puede consultar en el portal www.caracolesresidenceclub.com, el exclusivo barrio contará con seguridad propia las 24 horas, un club house de 1.000 metros cuadrados, con piscina semi olímpica climatizada y cubierta, cancha de tenis de polvo de ladrillo, una cubierta y otra abierta, gimnasio, vestuarios, sauna, sala de masajes, barbacoa, cava de vinos, espacio gourmet, y salones de juego.
Las residencias contarán, asimismo, con servicios de conserjería, mucama y jardinería durante todo el año. El personal brindará, asimismo, organización de eventos. Los interesados también pueden consultar en la firma Foti Negocios Inmobiliarios, con sede en Gorlero.
Se trata de un barrio cerrado ubicado a escasos minutos de la península y La Barra. El emprendimiento, cuya presentación se podrá ver en el antiguo casino del Hotel San Rafael hasta el 6 de febrero, está dirigido a no más de 100 interesados. Los futuros propietarios podrán adquirir lotes de 1.000 metros cuadrados con un mínimo de 20 metros de frente, en un predio que tiene una superficie de 16 hectáreas.
Caracoles Residence Club estará ubicado en un entorno paisajístico donde abunda el verde y la cercanía de las sierras. El emprendimiento apuesta a prestar los servicios que ofrecen las mejores torres de Punta del Este. Según la descripción que se puede consultar en el portal www.caracolesresidenceclub.com, el exclusivo barrio contará con seguridad propia las 24 horas, un club house de 1.000 metros cuadrados, con piscina semi olímpica climatizada y cubierta, cancha de tenis de polvo de ladrillo, una cubierta y otra abierta, gimnasio, vestuarios, sauna, sala de masajes, barbacoa, cava de vinos, espacio gourmet, y salones de juego.
Las residencias contarán, asimismo, con servicios de conserjería, mucama y jardinería durante todo el año. El personal brindará, asimismo, organización de eventos. Los interesados también pueden consultar en la firma Foti Negocios Inmobiliarios, con sede en Gorlero.
lunes, 24 de noviembre de 2008
Llegan inmobiliarias en cadena.
El sistema de franquicias en el mercado de real estate de la Argentina avanza a pasos agigantados. Algo está en proceso de cambio en el rubro: capacitación, comisiones compartidas, firmas con más de 100 años de experiencia; una nueva era pareciera asomarse en este terreno que siempre estuvo liderado por inmobiliarias tradicionales y familiares locales con la llegada de tres gigantes mundiales.
Se trata de RE/MAX, Engel & Völkers y Coldwell Bankers. Autodenominada “la inmobiliaria que más vende en el mundo, la primera se instaló en 2004 a nivel local de la mano de Sebastián Sosa, un cordobés de 32 años que luego de haber trabajado en la sede de Estados Unidos, pensó en traer el negocio de la franquicia inmobiliaria a Buenos Aires. El resultado fue un éxito rotundo, dos años después lleva abiertas 40 franquicias en nueve provincias argentinas.
El éxito del sistema, en la Argentina desde fines de 2004, se debe a que es un concepto realmente innovador que permite al vendedor ser dueño de su cartera de clientes, percibiendo las comisiones internas más atractivas del mercado, un ambiente profesional de trabajo, y herramientas tecnológicas y de capacitación continua para poder dedicarse a brindar mejor atención a sus clientes.
“En RE/MAX -comenta Sosa-, profesionales inmobiliarios con experiencia y trayectoria inmobiliaria pueden internacionalizar sus empresas con todas las ventajas competitivas de nuestro sistema de franchising sin perder su identidad local. También aquellas personas cursando la carrera de martillero y corredor público sin posibilidades económicas de abrir su propia inmobiliaria pueden formar parte de la empresa contando con todas las ventajas de una red local, nacional y global.” Con más de dos millones de operaciones por año, “Nadie en el mundo vende más propiedades que RE/MAX”, sostiene el lema de la firma.
“Vinimos porque la Argentina es un mercado muy atractivo. Luego del default, el país tuvo años muy prósperos en real estate. En el mercado inmobiliario está todo por hacerse y era manejado por firmas unipersonales, donde los vendedores no eran capacitados. Hoy hay más de 25 mil inmobiliarias acá, lo cual demuestra que hay lugar para hacer algo distinto. No puede ser que para que el cliente pueda ver 20 casas tenga que ver 20 inmobiliarias. Aquí no hay un player que tenga el 15% del mercado. En 2003 empezamos a soñar con la idea, creemos que la Argentina y RE/MAX son una buena mezcla, nuestro modelo de negocio es ganar-ganar. Ya hay empresas que están franquiciando y la llegada de otras prestigiosas firmas extranjeras no nos sorprende, es muy bueno, éste es un modelo sano y puro. Si un producto no surge por una necesidad no va a perdurar en el tiempo”, sostiene Sosa.
En RE/MAX Argentina, que tuvo una inversión inicial de u$s 700.000 dólares, trabajan 400 personas. EL objetivo es tener para 2011 más de 100 oficinas. Actualmente tiene más de 2500 propiedades en venta y proyecta realizar para 2008 más de 1.400 operaciones, con propiedades de hasta u$s 2,5 millones. La empresa a nivel global está presente en 70 países con 7 mil oficinas y factura u$s 365.000 millones de dólares.
Entretanto, Engel & Völkers es la empresa inmobiliaria más grande de Europa. Nacida en 1977 y con sede en Hamburgo está presente en 32 países y es líder en concesión de licencias en el sector inmobiliario de alto nivel. Su dueño es Christian Völkers y su socio era Dirk Engel, ya fallecido. Desde hace unos meses desembarcó en nuestro país para trabajar en el área de campos y luego en el sector residencial ABC1. La primera sucursal que abrió fue la de Martínez, luego será Puerto Madero y Recoleta, el objetivo es llegar a las 20 sucursales en Argentina.
“Elegimos la Argentina porque en valores, por ejemplo en campos, es más económico que en Europa. Nosotros tenemos que ser un país productor de alimentos, hay muchos inversores extranjeros que quieren invertir en el país. Los europeos cambian un metro cuadrado por nueve hectáreas. Hoy el volumen que hace el área de campos es muy grande, ya llevamos en el año 4 operaciones por más de u$s 30 millones. En la parte residencial empezamos hace dos meses y ya vendimos la primera propiedad”, apunta Francisco Matho, socio gerente de la firma para Argentina y Uruguay.
Engel & Völkers se dedica sólo a mansiones en zonas de alto poder adquisitivo. La apuesta de la empresa alemana es ofrecer un servicio diferenciado con respecto a otras inmobiliarias mediante un exhaustivo análisis del negocio. “Trabajamos con hoteles, traductores, asesores legales contables. Cada empleado nuestro debe realizar un curso de capacitación”, agrega. Christian Völkers, el dueño de la empresa y principal promotor, visita seguido el país: le encanta jugar al polo.
A nivel mundial, Engel & Völkers factura más de 160,7 millones de euros. En 2007 facturó 30% más que en 2006 y para este año calculan superar ese porcentaje. Así, la cifra de los trabajadores de la firma pasó de ser 1.700 en el 2006 a 2800 personas; y ahora 3.000 personas trabajan en Engel & Völkers a nivel mundial.
Sus cuentas en la Argentina, en tanto, dicen que en el sector de campos estiman para este año facturar un millón de dólares. La sucursal de Martínez para el área residencial en el período de 2008-2011, tiene como objetivo facturar u$s 1.100.000, es decir, por año u$s 360.000 dólares.
De acuerdo con los planes trazados, la compañía prevé obtener vendiendo las licencias “residenciales” en la Argentina poco más de u$s 2 millones en los próximos tres años; es decir, unos u$s 680.000 por año aproximadamente.
DESEMBARCO.
Otro caso es el de Coldwell Búnker, también una historia de éxito y liderazgo en el mundo que prueba suerte en el país. Se fundó con el compromiso de dar un servicio profesional al cliente y éste continúa siendo el enfoque principal de su actual filosofía empresarial. Coldwell Banker fue fundada en 1906, tras un devastador terremoto e incendio en San Francisco.
En ese contexto, Colbert Coldwell vio la necesidad de ofrecer un servicio en el sector inmobiliario para ayudar a reconstruir la ciudad. Coldwell desaprobaba la práctica común de aquellos días en los que se adquirían propiedades, con frecuencia a vendedores desinformados y a precios excesivamente bajos, y después las revendían obteniendo sustanciosos beneficios.
La firma mantiene por estos días intensas negociaciones con grupos empresarios argentinos para intentar desembarcar con la marca en nuestro país, uno de los pocos lugares donde no se encuentra presente. Está en 44 naciones entre América y Europa y trabaja con un sistema de otorgamiento de franquicias. Con una facturación de más de u$s 9.000 millones, la centenaria empresa cuenta con casi 143.000 consultores y más de 3.800 oficinas repartidas por los cinco continentes: América, Europa, Asia, África y Oceanía.
Lo mismo que el cliente, para la compañía la clave está en el trato con el franquiciado a la hora de expandirse con esta modalidad. Transmitir lo mejor posible su know how; mantener una relación fluída con consultoría, capacitación, herramientas con los sistemas y servicios más avanzados de la industria, además de una asesoría integral para el desarrollo del negocio son algunos de los puntos que destacan a la hora de salir a vender su marca en un mercado en el que cada vez son más los grandes players que quieren estar presente.
Por caso, Century 21, la italiana Tecnocasa y la española ERA, son otros tres casos de empresas que miran con detenimiento el mercado argentino.
Remax Argentina
Fuente: Por Ignacio Mugica - Revista Fortuna.
Se trata de RE/MAX, Engel & Völkers y Coldwell Bankers. Autodenominada “la inmobiliaria que más vende en el mundo, la primera se instaló en 2004 a nivel local de la mano de Sebastián Sosa, un cordobés de 32 años que luego de haber trabajado en la sede de Estados Unidos, pensó en traer el negocio de la franquicia inmobiliaria a Buenos Aires. El resultado fue un éxito rotundo, dos años después lleva abiertas 40 franquicias en nueve provincias argentinas.
El éxito del sistema, en la Argentina desde fines de 2004, se debe a que es un concepto realmente innovador que permite al vendedor ser dueño de su cartera de clientes, percibiendo las comisiones internas más atractivas del mercado, un ambiente profesional de trabajo, y herramientas tecnológicas y de capacitación continua para poder dedicarse a brindar mejor atención a sus clientes.
“En RE/MAX -comenta Sosa-, profesionales inmobiliarios con experiencia y trayectoria inmobiliaria pueden internacionalizar sus empresas con todas las ventajas competitivas de nuestro sistema de franchising sin perder su identidad local. También aquellas personas cursando la carrera de martillero y corredor público sin posibilidades económicas de abrir su propia inmobiliaria pueden formar parte de la empresa contando con todas las ventajas de una red local, nacional y global.” Con más de dos millones de operaciones por año, “Nadie en el mundo vende más propiedades que RE/MAX”, sostiene el lema de la firma.
“Vinimos porque la Argentina es un mercado muy atractivo. Luego del default, el país tuvo años muy prósperos en real estate. En el mercado inmobiliario está todo por hacerse y era manejado por firmas unipersonales, donde los vendedores no eran capacitados. Hoy hay más de 25 mil inmobiliarias acá, lo cual demuestra que hay lugar para hacer algo distinto. No puede ser que para que el cliente pueda ver 20 casas tenga que ver 20 inmobiliarias. Aquí no hay un player que tenga el 15% del mercado. En 2003 empezamos a soñar con la idea, creemos que la Argentina y RE/MAX son una buena mezcla, nuestro modelo de negocio es ganar-ganar. Ya hay empresas que están franquiciando y la llegada de otras prestigiosas firmas extranjeras no nos sorprende, es muy bueno, éste es un modelo sano y puro. Si un producto no surge por una necesidad no va a perdurar en el tiempo”, sostiene Sosa.
En RE/MAX Argentina, que tuvo una inversión inicial de u$s 700.000 dólares, trabajan 400 personas. EL objetivo es tener para 2011 más de 100 oficinas. Actualmente tiene más de 2500 propiedades en venta y proyecta realizar para 2008 más de 1.400 operaciones, con propiedades de hasta u$s 2,5 millones. La empresa a nivel global está presente en 70 países con 7 mil oficinas y factura u$s 365.000 millones de dólares.
Entretanto, Engel & Völkers es la empresa inmobiliaria más grande de Europa. Nacida en 1977 y con sede en Hamburgo está presente en 32 países y es líder en concesión de licencias en el sector inmobiliario de alto nivel. Su dueño es Christian Völkers y su socio era Dirk Engel, ya fallecido. Desde hace unos meses desembarcó en nuestro país para trabajar en el área de campos y luego en el sector residencial ABC1. La primera sucursal que abrió fue la de Martínez, luego será Puerto Madero y Recoleta, el objetivo es llegar a las 20 sucursales en Argentina.
“Elegimos la Argentina porque en valores, por ejemplo en campos, es más económico que en Europa. Nosotros tenemos que ser un país productor de alimentos, hay muchos inversores extranjeros que quieren invertir en el país. Los europeos cambian un metro cuadrado por nueve hectáreas. Hoy el volumen que hace el área de campos es muy grande, ya llevamos en el año 4 operaciones por más de u$s 30 millones. En la parte residencial empezamos hace dos meses y ya vendimos la primera propiedad”, apunta Francisco Matho, socio gerente de la firma para Argentina y Uruguay.
Engel & Völkers se dedica sólo a mansiones en zonas de alto poder adquisitivo. La apuesta de la empresa alemana es ofrecer un servicio diferenciado con respecto a otras inmobiliarias mediante un exhaustivo análisis del negocio. “Trabajamos con hoteles, traductores, asesores legales contables. Cada empleado nuestro debe realizar un curso de capacitación”, agrega. Christian Völkers, el dueño de la empresa y principal promotor, visita seguido el país: le encanta jugar al polo.
A nivel mundial, Engel & Völkers factura más de 160,7 millones de euros. En 2007 facturó 30% más que en 2006 y para este año calculan superar ese porcentaje. Así, la cifra de los trabajadores de la firma pasó de ser 1.700 en el 2006 a 2800 personas; y ahora 3.000 personas trabajan en Engel & Völkers a nivel mundial.
Sus cuentas en la Argentina, en tanto, dicen que en el sector de campos estiman para este año facturar un millón de dólares. La sucursal de Martínez para el área residencial en el período de 2008-2011, tiene como objetivo facturar u$s 1.100.000, es decir, por año u$s 360.000 dólares.
De acuerdo con los planes trazados, la compañía prevé obtener vendiendo las licencias “residenciales” en la Argentina poco más de u$s 2 millones en los próximos tres años; es decir, unos u$s 680.000 por año aproximadamente.
DESEMBARCO.
Otro caso es el de Coldwell Búnker, también una historia de éxito y liderazgo en el mundo que prueba suerte en el país. Se fundó con el compromiso de dar un servicio profesional al cliente y éste continúa siendo el enfoque principal de su actual filosofía empresarial. Coldwell Banker fue fundada en 1906, tras un devastador terremoto e incendio en San Francisco.
En ese contexto, Colbert Coldwell vio la necesidad de ofrecer un servicio en el sector inmobiliario para ayudar a reconstruir la ciudad. Coldwell desaprobaba la práctica común de aquellos días en los que se adquirían propiedades, con frecuencia a vendedores desinformados y a precios excesivamente bajos, y después las revendían obteniendo sustanciosos beneficios.
La firma mantiene por estos días intensas negociaciones con grupos empresarios argentinos para intentar desembarcar con la marca en nuestro país, uno de los pocos lugares donde no se encuentra presente. Está en 44 naciones entre América y Europa y trabaja con un sistema de otorgamiento de franquicias. Con una facturación de más de u$s 9.000 millones, la centenaria empresa cuenta con casi 143.000 consultores y más de 3.800 oficinas repartidas por los cinco continentes: América, Europa, Asia, África y Oceanía.
Lo mismo que el cliente, para la compañía la clave está en el trato con el franquiciado a la hora de expandirse con esta modalidad. Transmitir lo mejor posible su know how; mantener una relación fluída con consultoría, capacitación, herramientas con los sistemas y servicios más avanzados de la industria, además de una asesoría integral para el desarrollo del negocio son algunos de los puntos que destacan a la hora de salir a vender su marca en un mercado en el que cada vez son más los grandes players que quieren estar presente.
Por caso, Century 21, la italiana Tecnocasa y la española ERA, son otros tres casos de empresas que miran con detenimiento el mercado argentino.
Remax Argentina
Fuente: Por Ignacio Mugica - Revista Fortuna.
lunes, 17 de noviembre de 2008
El sueño de la casa propia, cada vez más lejos para el asalariado.
¿Se podría dar en el mercado local una crisis de las hipotecas subprime (sin garantías) como en los Estados Unidos, donde los tomadores de crédito no pudieron pagar y eso generó una espiral de incumplimientos y bancarrotas?
Para la economista Victoria Giarrizzo, del Centro de Economía Regional y Experimental (CERX), no hay ningún peligro de que los bancos argentinos sufran una corrida por la acumulación de hipotecas sin pagar, debido, principalmente, a la escasa cantidad de créditos otorgados. "Hoy en la Argentina las compras de una casa con crédito son mínimas; casi todo el mundo lo hace al contado", dijo Giarrizzo. Las líneas de créditos hipotecarios apenas representan el 15% del total del stock de préstamos de la economía. El problema, en cambio, es la caída en el poder adquisitivo que se registra en los hogares que tomaron los créditos.
"El encarecimiento de la cuota hace que la gente tenga menos dinero disponible, y a eso hay que sumarle la inflación, que impacta de lleno en sus ingresos", dijo Giarrizzo. Y da un ejemplo: con un sueldo de $ 4000 se podía acceder en julio del año pasado a un crédito de $ 120.000 con una tasa del 14% anual variable. Esto da como resultado una cuota mensual de $ 1560.
La tasa subió a 19,5% (teniendo en cuenta una suba promedio de 5,5 puntos). Así, la cuota pasó a $ 2063, es decir que sufrió un aumento de un 31,9%. Con lo cual esa familia paga $ 499 más por mes. "El ingreso de esa familia, por el encarecimiento de su crédito hipotecario, se redujo un 12,5 por ciento", precisa la economista.
Si a eso se suma el impacto de la inflación, el poder adquisitivo de una persona sujeto de crédito (es decir, con empleo en blanco) se redujo finalmente, según los cálculos de Giarrizzo, en 17,7% en este último año. Esto es preocupante porque genera morosidad en otras líneas de crédito de la familia, como puede ser el pago de la tarjeta de crédito o las líneas de préstamos personales.
"El menor poder adquisitivo genera el aumento de la morosidad en los créditos al consumo, una tendencia que ya se está empezando a notar", señala Giarrizzo. "Eso muestra que el empobrecimiento ya llega a los estratos medios."
Para la economista Victoria Giarrizzo, del Centro de Economía Regional y Experimental (CERX), no hay ningún peligro de que los bancos argentinos sufran una corrida por la acumulación de hipotecas sin pagar, debido, principalmente, a la escasa cantidad de créditos otorgados. "Hoy en la Argentina las compras de una casa con crédito son mínimas; casi todo el mundo lo hace al contado", dijo Giarrizzo. Las líneas de créditos hipotecarios apenas representan el 15% del total del stock de préstamos de la economía. El problema, en cambio, es la caída en el poder adquisitivo que se registra en los hogares que tomaron los créditos.
"El encarecimiento de la cuota hace que la gente tenga menos dinero disponible, y a eso hay que sumarle la inflación, que impacta de lleno en sus ingresos", dijo Giarrizzo. Y da un ejemplo: con un sueldo de $ 4000 se podía acceder en julio del año pasado a un crédito de $ 120.000 con una tasa del 14% anual variable. Esto da como resultado una cuota mensual de $ 1560.
La tasa subió a 19,5% (teniendo en cuenta una suba promedio de 5,5 puntos). Así, la cuota pasó a $ 2063, es decir que sufrió un aumento de un 31,9%. Con lo cual esa familia paga $ 499 más por mes. "El ingreso de esa familia, por el encarecimiento de su crédito hipotecario, se redujo un 12,5 por ciento", precisa la economista.
Si a eso se suma el impacto de la inflación, el poder adquisitivo de una persona sujeto de crédito (es decir, con empleo en blanco) se redujo finalmente, según los cálculos de Giarrizzo, en 17,7% en este último año. Esto es preocupante porque genera morosidad en otras líneas de crédito de la familia, como puede ser el pago de la tarjeta de crédito o las líneas de préstamos personales.
"El menor poder adquisitivo genera el aumento de la morosidad en los créditos al consumo, una tendencia que ya se está empezando a notar", señala Giarrizzo. "Eso muestra que el empobrecimiento ya llega a los estratos medios."
No es la crisis
El encarecimiento del crédito hipotecario y la inflación redujeron 17,7% el poder de compra de los deudores
lanacion.com | Economía | Lunes 17 de noviembre de 2008
"Se van a quedar con un montón de departamentos que el año que viene van a valer la mitad"
"Empecé pagando una cuota hipotecaria de 930 pesos en julio del año pasado; ahora se fue a 1800 pesos y decidí poner en venta el departamento", resume Alejandro M., casado, 30 años, empleado municipal porteño, dueño (hasta ahora) de un departamento de 53 metros cuadrados en Villa del Parque. El caso de Carlos J. es más extremo: su cuota pasó de $ 2700 a la friolera de 4800 en apenas 12 meses.
La situación se repite entre todos aquellos clientes de bancos que pidieron créditos para comprarse una vivienda y acordaron pagar una cuota variable o, en su defecto, combinada (fija el primer año y luego variable). En promedio, el costo pasó de un 12 a un 16% en el primer tipo de créditos hipotecarios, aunque hay casos, como el de Alejandro y Carlos, en que la nueva tasa ronda el 19% para los créditos del BBVA Banco Francés. Pero, según el relevamiento del sitio Notibancos.com, las tasas de los créditos otorgados en octubre oscilan entre el 12,43% del Banco Ciudad, pasando por el 16,2% del Provincia y el 19,61% del Galicia, hasta el 24% del BBVA Francés.
"Estoy pagando 1700 pesos de interés y 90 de capital", dijo Alejandro a LA NACION. "Me parece un exceso pagar toda esa plata en intereses, así que publiqué el departamento para cancelar el crédito y volver a alquilar." Lo compró en US$ 38.000 y ahora espera venderlo en 59.500.
El argumento de Carlos J., dueño de un departamento de 100 metros cuadrados en Barrio Norte, que pasó de pagar $ 2700 a 4800 de cuota, tiene una lógica irreductible. "Si exigen que la cuota sea el 40 por ciento del sueldo para poder afrontar el crédito, con un aumento tan grande pasó a ser el 70 por ciento de mi sueldo y empieza a ser riesgoso para ellos", dice. "Se van a quedar con un montón de departamentos que el año que viene van a valer la mitad", culminó.
Consultados voceros del BBVA Banco Francés acerca de cómo seguirá el ajuste de las cuotas, declinaron contestar a LA NACION. En tanto, el vocero del Banco Ciudad destacó que la entidad, que realizó dos ajustes en los últimos meses, y pasó de una tasa inicial de 8,5 al 13%, "sigue teniendo el costo financiero más bajo del sistema". "Las políticas crediticias del banco no pueden descuidar la preservación del patrimonio de la entidad, precisamente, para poder seguir cumpliendo su rol social de manera activa", precisó su vocero.
José L. sacó un crédito el año pasado para comprarse un departamento de 140 metros en Palermo. El Banco Ciudad le ofreció una tasa combinada, que arrancaba con una fija del 12% durante los primeros cinco años, o directamente una variable desde el comienzo a un 8,5%. "La diferencia era tan grande que ni pensé en sacar un crédito a tasa fija", dice. Así, suscribió un crédito con una cuota que arrancó en los $ 2000 y ahora está pagando 2800. La tasa del Ciudad pasó del 8,75% inicial a 12,97%. "De febrero a septiembre subió dos veces. Una locura", dice. Casado, su mujer también trabaja. "Si no, sería imposible mantenernos", dice José, profesional en relación de dependencia, de 33 años.
Reincidente, Julián B. compró su segundo departamento en 2006: 70 metros en Sarmiento y Ayacucho. Obtuvo un crédito de US$ 45.000 a 20 años del Ciudad. En el momento de sacar el crédito la tasa variable era del 8%, y el valor de la cuota, $ 1733 aproximadamente. "Opté por la tasa variable porque la fija era mucho más cara: llegaba al 13 por ciento", dijo. En marzo pasado la tasa subió al 11,97% y desde septiembre es del 12,97%, con lo que la cuota pasó a $ 2325.
"Yo ya había comprado un departamento con el Ciudad a 20 años con tasa variable y nunca me había aumentado la cuota. Por eso elegí lo mismo", cuenta Julián. "No sufrí aumentos ni en la crisis de 2001", cuenta asombrado. "Creo que el momento económico era mucho más difícil que ahora y sin embargo la cuota no para de crecer."
Martín, recién casado, cruza los dedos para que le aprueben finalmente el crédito a 20 años, aunque coincide en que no es el mejor momento: "Aumentaron las exigencias. Antes me prestaban el 70 por ciento de lo que necesitaba y era el 40 por ciento de mi sueldo. Ahora me prestan el 60 por ciento y es el 30 por ciento". La tasa variable es de 13% y la cuota arranca en $ 2700 por una propiedad de 110 m2 en Villa Crespo.
La situación se repite entre todos aquellos clientes de bancos que pidieron créditos para comprarse una vivienda y acordaron pagar una cuota variable o, en su defecto, combinada (fija el primer año y luego variable). En promedio, el costo pasó de un 12 a un 16% en el primer tipo de créditos hipotecarios, aunque hay casos, como el de Alejandro y Carlos, en que la nueva tasa ronda el 19% para los créditos del BBVA Banco Francés. Pero, según el relevamiento del sitio Notibancos.com, las tasas de los créditos otorgados en octubre oscilan entre el 12,43% del Banco Ciudad, pasando por el 16,2% del Provincia y el 19,61% del Galicia, hasta el 24% del BBVA Francés.
"Estoy pagando 1700 pesos de interés y 90 de capital", dijo Alejandro a LA NACION. "Me parece un exceso pagar toda esa plata en intereses, así que publiqué el departamento para cancelar el crédito y volver a alquilar." Lo compró en US$ 38.000 y ahora espera venderlo en 59.500.
El argumento de Carlos J., dueño de un departamento de 100 metros cuadrados en Barrio Norte, que pasó de pagar $ 2700 a 4800 de cuota, tiene una lógica irreductible. "Si exigen que la cuota sea el 40 por ciento del sueldo para poder afrontar el crédito, con un aumento tan grande pasó a ser el 70 por ciento de mi sueldo y empieza a ser riesgoso para ellos", dice. "Se van a quedar con un montón de departamentos que el año que viene van a valer la mitad", culminó.
Consultados voceros del BBVA Banco Francés acerca de cómo seguirá el ajuste de las cuotas, declinaron contestar a LA NACION. En tanto, el vocero del Banco Ciudad destacó que la entidad, que realizó dos ajustes en los últimos meses, y pasó de una tasa inicial de 8,5 al 13%, "sigue teniendo el costo financiero más bajo del sistema". "Las políticas crediticias del banco no pueden descuidar la preservación del patrimonio de la entidad, precisamente, para poder seguir cumpliendo su rol social de manera activa", precisó su vocero.
José L. sacó un crédito el año pasado para comprarse un departamento de 140 metros en Palermo. El Banco Ciudad le ofreció una tasa combinada, que arrancaba con una fija del 12% durante los primeros cinco años, o directamente una variable desde el comienzo a un 8,5%. "La diferencia era tan grande que ni pensé en sacar un crédito a tasa fija", dice. Así, suscribió un crédito con una cuota que arrancó en los $ 2000 y ahora está pagando 2800. La tasa del Ciudad pasó del 8,75% inicial a 12,97%. "De febrero a septiembre subió dos veces. Una locura", dice. Casado, su mujer también trabaja. "Si no, sería imposible mantenernos", dice José, profesional en relación de dependencia, de 33 años.
Reincidente, Julián B. compró su segundo departamento en 2006: 70 metros en Sarmiento y Ayacucho. Obtuvo un crédito de US$ 45.000 a 20 años del Ciudad. En el momento de sacar el crédito la tasa variable era del 8%, y el valor de la cuota, $ 1733 aproximadamente. "Opté por la tasa variable porque la fija era mucho más cara: llegaba al 13 por ciento", dijo. En marzo pasado la tasa subió al 11,97% y desde septiembre es del 12,97%, con lo que la cuota pasó a $ 2325.
"Yo ya había comprado un departamento con el Ciudad a 20 años con tasa variable y nunca me había aumentado la cuota. Por eso elegí lo mismo", cuenta Julián. "No sufrí aumentos ni en la crisis de 2001", cuenta asombrado. "Creo que el momento económico era mucho más difícil que ahora y sin embargo la cuota no para de crecer."
Martín, recién casado, cruza los dedos para que le aprueben finalmente el crédito a 20 años, aunque coincide en que no es el mejor momento: "Aumentaron las exigencias. Antes me prestaban el 70 por ciento de lo que necesitaba y era el 40 por ciento de mi sueldo. Ahora me prestan el 60 por ciento y es el 30 por ciento". La tasa variable es de 13% y la cuota arranca en $ 2700 por una propiedad de 110 m2 en Villa Crespo.
La crisis / Más lejos de la casa propiaFuerte aumento en las tasas de los créditos hipotecarios
En el último año los intereses pasaron del 12 al 16%; en algunos casos llegan al 19 por ciento
lanacion.com | Economía | Lunes 17 de noviembre de 2008
martes, 11 de noviembre de 2008
" Hasta hace poco una propuesta lógica era hacer una propuesta con una baja del 5% y ahora la cifra se estiró al 8"
Sin que se haya producido la explosión de ninguna burbuja, la crisis financiera y económica global llegó al mercado inmobiliario argentino. Casi sin excepción, los empresarios del sector -desarrolladores, constructores, brokers y dueños de inmobiliarias- coinciden en que la combinación de factores tales como la caída de las bolsas de todo el mundo -incluida, obviamente, la de Buenos Aires-, la desaparición del crédito hipotecario, la estatización de las AFJP y el repunte del dólar de las últimas semanas trajo como consecuencia una paralización prácticamente total de las ventas.
Las perspectivas para los próximos meses, además, están muy lejos del tradicional optimismo del sector y ya se alzan las primeras voces que pronostican una caída de entre el 10 y el 25% en las ventas de las propiedades para 2009, lo que significa un verdadero sacrilegio en un sector en el que todos los empresarios siempre están augurando subas de precios.
"Las propiedades van a bajar por una cuestión de oferta y demanda. Hoy tenés un mercado inmobiliario plagado de inversores y con pocos consumidores finales, con lo cual muchos van a tener que empezar a aceptar rebajas de precios o se van a volcar al mercado de los alquileres", explica Luis Ramos, socio de la inmobiliaria L.J. Ramos.
Su colega Jorge Toselli también observó un mercado virtualmente paralizado. "El último fin de semana nos cayó un 45 por ciento el número de visitas en las guardias para los departamentos que tenemos en venta, lo que da cuenta de que el coletazo de la crisis financiera internacional ya llegó y que acá se vio potenciada por la falta de seguridad jurídica", explica el operador.
"Es muy difícil hacer una proyección, pero si noviembre y diciembre siguen muy flojos en operaciones, a partir de febrero y marzo los que estén más apurados van a tener que resignarse a hacer alguna concesión. Igualmente, no veo una caída generalizada de precios, sino un reacomodamiento por zonas y productos", sostiene Toselli.
La eventual caída de precios en el mercado argentino también logró que algunos inversores extranjeros vuelvan a poner la mira en la plaza local. "Dos mil nueve va a ser un año extraordinario para encontrar oportunidades, y estamos convencidos de que los terrenos van a bajar de precio", explicó el empresario uruguayo José Kavana, que desde hace más de 30 años opera en el mercado inmobiliario de Miami y ahora invierte en Buenos Aires.
Históricamente, el mercado inmobiliario argentino pudo mantenerse al margen de los vaivenes que vivió la economía, aunque igualmente existen algunos antecedentes de bajas pronunciadas en tiempos de crisis. A fines de los 80, la hiperinflación provocó un descenso de más del 20% de los precios en dólares de las propiedades, mientras que a mediados de los 90, con el efecto tequila, la caída rondó el 15%. La buena noticia, al menos para los empresarios del rubro, es que en todos los casos los precios se recuperaron rápidamente.
La crisis financiera no sólo se tradujo en menos ventas, sino también en la reaparición en el mercado de las contraofertas muy agresivas, que ofrecen comprar, pero con descuentos muy importantes en el precio final, apostando a una desesperación de los vendedores. "Lo que se ve en las últimas semanas es que se agrandó la brecha en las contraofertas. Hasta hace poco una propuesta lógica era hacer una propuesta con una baja del 5% y ahora la cifra se estiró al 8", explica Toselli.
José Rozados, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, explica que el mercado actual está signado por un desencuentro entre compradores y vendedores que no se puede estirar demasiado en el tiempo. "El mercado ya venía golpeado por la inflación y el conflicto del campo, a lo que sumó el proyecto para estatizar las AFJP, que desalienta la llegada de inversores extranjeros. En este contexto, las ventas están muy paradas, y si bien todavía no hay bajas generalizadas de precios, lo que prima es un gran desencuentro entre la oferta y la demanda, que quiere hacer valer sus dólares y busca descuentos muy agresivos", explica el especialista.
Las perspectivas para los próximos meses, además, están muy lejos del tradicional optimismo del sector y ya se alzan las primeras voces que pronostican una caída de entre el 10 y el 25% en las ventas de las propiedades para 2009, lo que significa un verdadero sacrilegio en un sector en el que todos los empresarios siempre están augurando subas de precios.
"Las propiedades van a bajar por una cuestión de oferta y demanda. Hoy tenés un mercado inmobiliario plagado de inversores y con pocos consumidores finales, con lo cual muchos van a tener que empezar a aceptar rebajas de precios o se van a volcar al mercado de los alquileres", explica Luis Ramos, socio de la inmobiliaria L.J. Ramos.
Su colega Jorge Toselli también observó un mercado virtualmente paralizado. "El último fin de semana nos cayó un 45 por ciento el número de visitas en las guardias para los departamentos que tenemos en venta, lo que da cuenta de que el coletazo de la crisis financiera internacional ya llegó y que acá se vio potenciada por la falta de seguridad jurídica", explica el operador.
"Es muy difícil hacer una proyección, pero si noviembre y diciembre siguen muy flojos en operaciones, a partir de febrero y marzo los que estén más apurados van a tener que resignarse a hacer alguna concesión. Igualmente, no veo una caída generalizada de precios, sino un reacomodamiento por zonas y productos", sostiene Toselli.
La eventual caída de precios en el mercado argentino también logró que algunos inversores extranjeros vuelvan a poner la mira en la plaza local. "Dos mil nueve va a ser un año extraordinario para encontrar oportunidades, y estamos convencidos de que los terrenos van a bajar de precio", explicó el empresario uruguayo José Kavana, que desde hace más de 30 años opera en el mercado inmobiliario de Miami y ahora invierte en Buenos Aires.
Históricamente, el mercado inmobiliario argentino pudo mantenerse al margen de los vaivenes que vivió la economía, aunque igualmente existen algunos antecedentes de bajas pronunciadas en tiempos de crisis. A fines de los 80, la hiperinflación provocó un descenso de más del 20% de los precios en dólares de las propiedades, mientras que a mediados de los 90, con el efecto tequila, la caída rondó el 15%. La buena noticia, al menos para los empresarios del rubro, es que en todos los casos los precios se recuperaron rápidamente.
La crisis financiera no sólo se tradujo en menos ventas, sino también en la reaparición en el mercado de las contraofertas muy agresivas, que ofrecen comprar, pero con descuentos muy importantes en el precio final, apostando a una desesperación de los vendedores. "Lo que se ve en las últimas semanas es que se agrandó la brecha en las contraofertas. Hasta hace poco una propuesta lógica era hacer una propuesta con una baja del 5% y ahora la cifra se estiró al 8", explica Toselli.
José Rozados, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, explica que el mercado actual está signado por un desencuentro entre compradores y vendedores que no se puede estirar demasiado en el tiempo. "El mercado ya venía golpeado por la inflación y el conflicto del campo, a lo que sumó el proyecto para estatizar las AFJP, que desalienta la llegada de inversores extranjeros. En este contexto, las ventas están muy paradas, y si bien todavía no hay bajas generalizadas de precios, lo que prima es un gran desencuentro entre la oferta y la demanda, que quiere hacer valer sus dólares y busca descuentos muy agresivos", explica el especialista.
La crisis financiera: impacto en un sector claveSe paralizan las ventas en el mercado inmobiliario
Expertos advierten que, si no cambia la tendencia, podrían bajar los precios hasta 25%
lanacion.com | Economía | Martes 11 de noviembre de 2008
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