¿Quien protege al inquilino en Argentina?

Aquellos ciudadanos que finalizan el contrato de alquiler o alquilan por primera vez, se encuentran con un panorama desolador, por un lado importantes aumentos en los valores mensuales de estos, y por el otro la aparición de contratos con cláusulas abusivas, con condiciones leoninas a favor del locador.

Lamentablemente el estado parece no tener ninguna política para ellos, mas que la consabida ley de oferta y demanda, de tal suerte que los inquilinos aparecen como una nueva clase social carente de tutela, que se produce al calor de la economía post-convertibilidad, donde el crecimiento y las mejoras pese a los discursos oficiales, son solo para algunos y no para ellos y por eso se sienten condenados a un destierro a ninguna parte.

Es necesario señalar que la Ley de Defensa del Consumidor, no incluye las locaciones urbanas las que se regulan en la actualidad por la Ley N° 23.091del año 1984, que según nuestro criterio es una norma perimida, y es por ello que la modificación de la Ley de Defensa del Consumidor que cuenta con media sanción de la Cámara de Diputados de la Nación al extender el concepto de consumidor o usuario, a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios, como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, incorpora a los inquilinos dentro del concepto de consumidor, amparándolos entonces en la protección especial de esta pauta para “los débiles del mercado”.

Ahora bien la problemática de los precios de los alquileres tiene que ver con la situación de una economía con complicaciones provenientes de la inflación, con un gran aumento del valor de los bienes inmuebles y del costo de la construcción. También con un crecimiento de la demanda como consecuencia de que las dificultades para obtener un crédito hipotecario, alejan cada vez mas a grandes sectores de la población de la posibilidad de acceso a la vivienda propia.

Y estas dificultades para acceder al crédito están en relación con el fuerte incremento del valor de las propiedades y de las tasas de interés y salarios que quedaron muy retrasados en proporción a estos aumentos y que por lo tanto es imposible afrontar los montos de las cuotas y ni siquiera calificar para estos prestamos pese a las promocionadas bajas de las tasas de intereses de los bancos.

¿Ante esto también cabe preguntarse por el plan por el cual según el cual, con un pago de una cuota equivalente a un alquiler, los inquilinos accederían a su vivienda propia.?. Bien, gracias.

Pero como si esto fuera poco, en los nuevos contratos, algunos locadores están incorporando cláusulas que consideramos abusivas y que lastima aún más la sufrida piel de los locatarios. Pero esto. ¿De que se trata?

Las cláusulas abusivas, refieren a aquella cláusula que, en un contrato de consumo, impliquen algún desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del los consumidores o usuarios. La Ex Secretaría de la Competencia, la Desregulación y Defensa del Consumidor, ha dictado recientemente la Resolución N° 53/03 referida a cláusulas abusivas con el fin de optimizar las tareas de detección y remoción de las mismas de los contratos que establezcan relaciones de consumo, extendiéndose el concepto a otro tipo de relaciones jurídicas como los son los contratos de alquiler.

Son ejemplo de estos las cláusulas que confieran al proveedor el derecho exclusivo de interpretar el significado, alcance y cumplimiento de las cláusulas contractuales y de las prestaciones respectivas. El tema es aún más grave cuando estamos frente a contratos predispuestos y de consumo. Aquí tenemos además pautas de interpretación aplicables al caso y que tienen como principio orientador el de la adopción de la solución más favorable para el consumidor cuando existan dudas acerca del alcance de las obligaciones (art. 37 LDC)

La cuestión de la modificación unilateral del contrato por parte del predisponente es un clásico recurso que permite resolver de manera favorable para el proveedor cualquier contingencia que no haya sido prevista de manera expresa en el acuerdo con el consumidor. Por ende, dentro del denominado tamiz creado por el art. 37 LDC., identificamos a este tipo de cláusulas como una clara desnaturalización de las obligaciones y una renuncia o restricción de los derechos del consumidor.

Un claro ejemplo es lo que le pasó a la Sra. Ana, cuando fue a renovar su contrato con la inmobiliaria se encontró con una cláusula que abiertamente decía: “se deja expresamente aclarado que no obstante celebrara esta empresa inmobiliaria todos los contratos de locacion en billetes dólares estadounidenses, a solicitud del locatario, este contrato se celebra en pesos. No obstante, ello, se expresa y se conviene lo siguiente: que el calor de la locación se convino teniendo en cuenta las nuevas medidas económicas tomadas por el gobierno nacional; y fundamentalmente la inflación calculada por las autoridades nacionales. No obstante no estar permitida la indexación, el locatario acepta expresamente que en el supuesto de producirse un proceso inflacionario que haga desproporcionadas las prestaciones (de acuerdo a valores locativos normales en el mercado), las partes tendrán un plazo de 60 días para renegociar el nuevo precio de locación (art. 1198 cod. Civil), con la periodicidad que las circunstancias y con el objeto de cumplir la equivalencia de las prestaciones contractuales. En tal supuesto, el locador podrá (a su solo criterio) reajustar automáticamente el precio de la locación, de acuerdo al aumento del costo de la construcción, según cifras a publicar por el INDEC...

Como podemos ver, en las partes destacadas, observamos claramente una cláusula abusiva, ya que según la enumeración realizada por la resolución 53/03, no pueden introducirse en los contratos las cláusulas que otorguen al proveedor la facultad de modificar unilateralmente el contrato. Y por otra parte las Leyes vigentes prohiben expresamente la indexación en los contratos.

Entendemos que existe desnaturalización de las obligaciones ya que, como enseña Lorenzetti, este tema está vinculado con la reciprocidad de trato entre los cocontratantes. Por lo tanto es impensable que, una prerrogativa de tal magnitud como aquella que permite a una de las partes modificar unilateralmente cuestiones esenciales del contrato pueda resultar válida.

Por eso inquilinos cuidado al realizar contratos de alquileres, lean bien las cláusulas y no acepten las de este tipo y en caso de haberlas aceptado o verse en la obligación de admitirlas, recuerden que pese a ello, este tipo de cláusulas son revisables judicialmente y se considerarán como no escritas, y no puede ser rescindido el contrato de manera unilateral por no llegar a un acuerdo en el ajuste de la cuota, bajo ningún concepto.

Finalmente, y terminado el proceso electoral, requerimos de nuestras autoridades que aborden el tema y comiencen a plantear soluciones para esta gravísima problemática, y que entiendan que el Estado existe para morigerar y reducir las asimetrías y para ello tiene que desarrollar políticas especificas de regulaciones, de fomento, de baja de impuestos , etc., por que si seguimos dejando librado todo a la “milagrosa mano del mercado”, el resultado va ser el que estamos viviendo, ciudadanos honestos y trabajadores, que no tienen derecho a una vivienda digna.

Dra. Claudia Gonzalez Dato
Ing. Luis Lombó
ADELCO Santa Fe